Comprar un terreno industrial puede parecer sencillo.
Se encuentra una ubicación atractiva, se revisa el precio por metro cuadrado, se compara con otras propiedades y, si los números parecen interesantes, comienza la negociación.
Pero para una empresa que pretende construir una planta, centro de distribución o instalación productiva, comprar un terreno es una decisión mucho más importante que adquirir una propiedad.
Es adquirir el lugar donde funcionará una parte crítica del negocio durante muchos años.
Por eso, antes de comprar, es necesario responder una pregunta fundamental:
¿Este terreno realmente puede convertirse en la infraestructura que mi empresa necesita?
En MARFA BTS consideramos que una propiedad industrial debe pasar por diferentes filtros antes de avanzar.
Legal.
Técnico.
Ambiental.
Vial.
Financiero.
Y, sobre todo, operativo.
1. Primero: ¿qué necesita la empresa?
Antes de revisar el terreno, hay que revisar el proyecto.
No todos los terrenos sirven para todas las operaciones.
Una empresa logística puede necesitar grandes patios y numerosos andenes.
Una manufacturera puede requerir una capacidad eléctrica considerable.
Una empresa de almacenamiento puede necesitar determinada altura libre y sistemas específicos.
Una operación automotriz puede valorar especialmente la cercanía con clientes y proveedores.
Por eso, el proceso de due diligence debe comenzar con los requerimientos de la operación.
La pregunta no es:
“¿El terreno es bueno?”
The correct question is:
“¿El terreno es bueno para este proyecto?”
2. Revisión legal
El primer filtro debe ser jurídico.
Antes de comprometer una inversión importante, es necesario conocer quién es el propietario, bajo qué condiciones se puede transmitir la propiedad y si existen situaciones que puedan afectar la operación.
Entre los elementos que normalmente deben revisarse se encuentran:
- Título de propiedad.
- Antecedentes.
- Gravámenes.
- Limitaciones.
- Servidumbres.
- Derechos de vía.
- Colindancias.
- Situación registral.
- Régimen de propiedad.
- Restricciones específicas.
Una propiedad puede tener una ubicación excelente y aun así presentar condiciones legales que hagan necesario detener o replantear la operación.
Por eso la revisión legal no debe ser una formalidad al final del proceso.
Debe ser uno de los primeros filtros.
3. Uso de suelo
Después viene una pregunta básica:
¿Qué puede construirse y operarse legalmente en ese terreno?
El uso de suelo debe ser compatible con la actividad que pretende desarrollar la empresa.
Pero no basta con saber que “es industrial”.
Hay que revisar qué tipo de actividad está permitida y bajo qué condiciones.
Una operación de manufactura puede tener requerimientos diferentes a un centro de distribución.
También pueden existir restricciones relacionadas con altura, densidad, accesos, estacionamiento, impacto urbano u otros parámetros.
Por eso, el uso de suelo debe analizarse junto con el proyecto arquitectónico y operativo.
4. Energía eléctrica
La disponibilidad de energía es uno de los temas que más atención merece en el desarrollo industrial actual.
Y aquí existe una diferencia importante:
tener una línea eléctrica cerca no significa necesariamente tener la capacidad eléctrica que la empresa necesita.
Una planta puede requerir una demanda considerablemente mayor que la infraestructura disponible.
Por eso es necesario analizar la factibilidad de suministro y los requerimientos de conexión.
La energía debe considerarse desde la etapa de selección del sitio.
El crecimiento industrial y el nearshoring han hecho que este tema sea cada vez más relevante. Diversos análisis del mercado mexicano señalan que la infraestructura energética es uno de los factores que pueden determinar la viabilidad de nuevos desarrollos industriales.
Un terreno sin energía suficiente puede requerir inversiones adicionales, modificaciones al proyecto o incluso convertirse en una ubicación poco conveniente.
5. Agua y drenaje
El agua merece el mismo nivel de atención.
¿Cuál es la fuente de suministro?
¿Qué volumen está disponible?
¿Existe factibilidad?
¿Qué infraestructura se requiere?
¿Qué ocurre con las aguas residuales?
¿La operación necesita tratamiento?
Estas preguntas deben responderse antes de avanzar.
No todas las empresas tienen el mismo consumo.
Una oficina administrativa y una planta de manufactura pueden tener necesidades completamente diferentes.
Por eso los servicios deben evaluarse de acuerdo con el proceso productivo.
6. Topografía y condiciones del terreno
Desde una fotografía aérea, dos terrenos pueden parecer equivalentes.
En la práctica pueden ser completamente diferentes.
La pendiente.
El tipo de suelo.
La necesidad de nivelación.
El drenaje.
La capacidad de soporte.
Las condiciones geotécnicas.
Todo puede afectar el costo de construcción.
Un terreno con una preparación compleja puede aumentar considerablemente la inversión necesaria antes de comenzar a construir la nave.
Por eso los estudios técnicos son fundamentales.
El precio de compra no cuenta toda la historia.
7. Accesos y vialidades
Un terreno industrial debe funcionar para los vehículos que realmente utilizará la empresa.
Esto parece obvio, pero es uno de los aspectos que más fácilmente se subestima.
No basta con que un terreno tenga una calle enfrente.
Hay que saber si el acceso permite el movimiento de vehículos pesados.
También hay que considerar:
- Radios de giro.
- Anchos de vialidad.
- Restricciones.
- Tráfico.
- Entradas y salidas.
- Conexión con carreteras principales.
- Tiempos de recorrido.
Una ubicación puede estar cerca de una autopista y aun así tener un acceso complicado.
Por eso el análisis debe realizarse desde el punto de vista del transporte.
8. Distancias reales
Otra variable importante es la distancia hacia los puntos críticos de la operación.
Proveedores.
Clientes.
Aeropuertos.
Puertos.
Centros de distribución.
Plantas relacionadas.
Ciudades.
Trabajadores.
Una empresa que mueve cientos de camiones al mes puede experimentar diferencias importantes entre dos ubicaciones aparentemente cercanas.
Por eso MARFA BTS considera la ubicación dentro del contexto del corredor industrial.
No solamente dentro del municipio.
9. Mano de obra
Una planta necesita personas.
Y la disponibilidad de personal debe analizarse antes de comprar el terreno.
No se trata solamente de saber cuántos habitantes existen en la zona.
Hay que estudiar qué perfiles laborales están disponibles y qué industrias ya compiten por ellos.
También debe considerarse el transporte.
¿Cuánto tiempo tardarán los trabajadores en llegar?
¿Existe transporte público?
¿Será necesario contratar transporte empresarial?
¿Hay suficiente talento técnico?
Estos factores pueden influir directamente en los costos de operación.
10. Riesgos ambientales
Dependiendo del sitio y de la actividad, también es necesario revisar posibles condiciones ambientales.
Antecedentes del terreno.
Uso previo.
Características del suelo.
Cuerpos de agua.
Áreas restringidas.
Impactos potenciales.
Requerimientos regulatorios.
El objetivo no es complicar el proyecto.
Es conocerlo.
La incertidumbre ambiental puede convertirse posteriormente en una incertidumbre financiera.
11. Posibilidad de expansión
Una pregunta que recomendamos hacer siempre es:
¿Qué pasa si la empresa crece?
El terreno debe evaluarse considerando no solamente la primera etapa.
Puede existir la posibilidad de ampliar la nave.
Agregar patios.
Aumentar estacionamiento.
Construir una segunda fase.
Instalar nuevas líneas de producción.
Aumentar almacenamiento.
Una propiedad que permite crecimiento puede tener un valor estratégico superior a otra que solamente cumple con la necesidad actual.
12. El costo total
Finalmente, hay que dejar de pensar solamente en el precio de compra.
El verdadero análisis debe considerar el costo total para convertir el terreno en una instalación operativa.
Puede incluir:
Compra.
Preparación.
Terracerías.
Infraestructura.
Accesos.
Servicios.
Ingeniería.
Permisos.
Construcción.
Instalaciones.
Obras exteriores.
Y contingencias.
Por eso, un terreno barato puede terminar siendo caro.
Y un terreno aparentemente más costoso puede resultar más eficiente si ya cuenta con infraestructura adecuada.
El checklist de MARFA BTS
Antes de avanzar con un terreno industrial, conviene responder al menos estas preguntas:
Legal: ¿la propiedad puede adquirirse y desarrollarse sin restricciones relevantes?
Land use: ¿la actividad de la empresa está permitida?
Energía: ¿existe capacidad suficiente?
Water: ¿el suministro responde a la operación?
Terreno: ¿las condiciones físicas son adecuadas?
Access: ¿pueden ingresar y salir los vehículos requeridos?
Logística: ¿la ubicación funciona para la cadena de suministro?
Talento: ¿existe mano de obra suficiente?
Ambiental: ¿hay riesgos o restricciones que deban estudiarse?
Crecimiento: ¿existe espacio o posibilidad de expansión?
Financiero: ¿el costo total del proyecto tiene sentido?
Comprar un terreno no es el objetivo
Esta es quizá la idea más importante.
Una empresa no compra un terreno porque quiera tener un terreno.
Lo compra porque necesita una ubicación donde desarrollar una operación.
Por eso el análisis inmobiliario debe estar conectado con la estrategia empresarial.
En MARFA BTS trabajamos precisamente desde esa perspectiva.
Nuestra experiencia en localización, gestión, desarrollo e integración permite analizar una oportunidad desde diferentes ángulos antes de convertirla en un proyecto.
Porque encontrar un terreno es relativamente sencillo.
Encontrar un terreno que realmente funcione para la empresa es otra cosa.
Si está buscando terreno industrial en México, MARFA BTS puede ayudarle a identificar alternativas, revisar su viabilidad y estructurar el siguiente paso de su proyecto.
Antes de comprar tierra, asegúrese de saber exactamente qué puede hacer con ella.