Durante mucho tiempo, cuando una empresa buscaba un terreno industrial en México, las primeras preguntas eran relativamente previsibles:
¿Cuánto cuesta?
¿Dónde está?
¿Qué tan cerca está de la autopista?
Hoy esas preguntas siguen siendo importantes, pero existe otra que puede determinar la viabilidad completa de un proyecto:
¿La infraestructura energética disponible puede soportar la operación actual y su crecimiento futuro?
La energía se está convirtiendo en uno de los factores más importantes para elegir una ubicación industrial en México.
Tener electricidad no significa tener la capacidad necesaria
Este es uno de los conceptos más importantes para cualquier empresa que evalúa un terreno industrial.
Que un predio tenga electricidad no significa necesariamente que exista capacidad suficiente para una planta manufacturera, un centro logístico automatizado o una instalación tecnológica.
La demanda depende del proceso.
Una operación con iluminación, oficinas y almacenamiento puede tener necesidades muy diferentes a una planta que utiliza:
- robots;
- hornos;
- compresores;
- sistemas de refrigeración;
- maquinaria de alta potencia;
- líneas automatizadas;
- centros de datos.
Por eso, la evaluación energética debe comenzar antes de comprar el terreno.
¿Por qué la energía está ganando importancia?
La industrialización está incorporando cada vez más automatización y tecnología.
Además, sectores como los centros de datos están incrementando significativamente la demanda de electricidad.
El reporte Global Data Center Trends 2026 de CBRE identifica la complejidad para contratar energía y las preocupaciones sobre confiabilidad de la red como desafíos relevantes para nuevos proyectos. En Querétaro, uno de los mercados de data centers de mayor crecimiento de Latinoamérica, la capacidad instalada aumentó fuertemente durante el último año.
Aunque una fábrica tradicional no tenga la demanda de un data center, la lección es aplicable:
la infraestructura energética debe formar parte de la decisión de localización.
El costo de la energía no es la única variable
Cuando se analiza energía industrial, es común concentrarse únicamente en la tarifa.
Pero hay otros factores.
Capacidad
¿Cuánta potencia necesita la operación?
Disponibilidad
¿Existe capacidad suficiente para conectar el proyecto?
Crecimiento
¿Qué ocurrirá si la planta aumenta producción?
Calidad
¿La operación es sensible a variaciones o interrupciones?
Redundancia
¿Existen alternativas para mantener operaciones ante una falla?
Tiempo
¿Cuánto tiempo puede tomar habilitar la infraestructura necesaria?
Inversión
¿Qué infraestructura adicional tendrá que desarrollar la empresa?
Las tarifas reguladas de CFE para 2026 muestran diferencias importantes entre regiones y categorías de suministro, lo que refuerza la necesidad de analizar el proyecto de manera específica y no asumir que el costo energético será igual en cualquier ubicación.
Energía y ubicación: una relación directa
Supongamos que existen dos terrenos.
El primero cuesta menos.
El segundo cuesta más, pero tiene mejores condiciones de infraestructura.
A primera vista, el primero parece más atractivo.
Pero si para hacerlo viable es necesario invertir considerablemente en infraestructura eléctrica, la diferencia puede desaparecer.
Por eso, el precio de la tierra debe analizarse junto con el costo de habilitarla.
Un terreno barato puede ser caro de operar.
¿Qué industrias deben prestar especial atención?
Prácticamente todas las industrias necesitan energía, pero algunas tienen una dependencia especialmente alta.
Entre ellas:
- manufactura avanzada;
- automotriz;
- autopartes;
- alimentos y bebidas;
- farmacéutica;
- electrónica;
- metalmecánica;
- centros logísticos automatizados;
- data centers;
- operaciones de refrigeración.
La automatización también cambia la ecuación.
Una planta que inicialmente necesita una determinada capacidad puede necesitar mucho más cuando incorpora robots, sistemas de clasificación o nuevas líneas productivas.
El error de diseñar pensando únicamente en el presente
Una planta industrial puede permanecer operativa durante 20 o 30 años.
Pero la tecnología cambia mucho más rápido.
Por eso, diseñar únicamente para la demanda actual puede convertirse en un problema.
Conviene hacerse preguntas como:
- ¿Qué producción tendremos en cinco años?
- ¿Qué nuevos equipos podríamos incorporar?
- ¿Automatizaremos procesos?
- ¿Aumentará el número de turnos?
- ¿Necesitaremos climatización adicional?
- ¿Tendremos nuevas líneas?
La respuesta debe incorporarse al diseño inicial.
Energía como parte del due diligence
Antes de comprar un terreno industrial, recomendamos integrar una evaluación de infraestructura.
No debería limitarse a preguntar si «hay luz».
Debe incluir:
- Fuente de suministro.
- Capacidad disponible.
- Demanda estimada.
- Crecimiento esperado.
- Infraestructura existente.
- Necesidades de transformación.
- Posibles obras adicionales.
- Tiempo de implementación.
- Costos asociados.
- Requerimientos de continuidad.
Esto puede cambiar completamente la evaluación de un predio.
¿Qué tiene que ver esto con Built-to-Suit?
Mucho.
En un proyecto BTS, la infraestructura puede diseñarse desde el inicio considerando las necesidades energéticas de la operación.
Esto permite coordinar:
ubicación → demanda → diseño → infraestructura → construcción.
En lugar de descubrir las limitaciones después de ocupar una nave.
Ese enfoque es particularmente valioso para operaciones de largo plazo.
Energía + expansión
Una de las preguntas que debería formar parte de cualquier proyecto industrial es:
¿Qué pasa si mi empresa crece más rápido de lo esperado?
Si la instalación fue diseñada sin considerar expansión, aumentar capacidad puede resultar complejo.
Una estrategia BTS puede contemplar desde el inicio áreas para:
- nuevas líneas;
- ampliación de producción;
- nuevos equipos;
- expansión de almacenes;
- infraestructura adicional.
No significa instalar toda la capacidad desde el día uno.
Significa planear para que sea posible crecer.
La energía ya forma parte de la estrategia inmobiliaria
La selección de un terreno industrial debe integrar cada vez más variables que antes podían analizarse por separado.
Ubicación, logística, talento, agua y energía están conectados.
Una empresa no compra únicamente tierra.
Está comprando las condiciones necesarias para operar.
Antes de comprar un terreno, valide su infraestructura
MARFA BTS integra la selección estratégica de ubicaciones con la gestión y desarrollo de proyectos industriales a la medida.
Si está evaluando un terreno para una planta, CEDIS o proyecto tecnológico, conversemos antes de comprometer la inversión.